Das Vergleichswertverfahren ist eine zentrale Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien. Es wird häufig bei der Berechnung von Immobilienwerten für Steuerzwecke, wie der Erbschaftssteuer, eingesetzt.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung von Immobilien, die darauf basiert, dass der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten auf dem Markt bestimmt wird. Dabei werden vergleichbare Immobilien herangezogen, um den Wert der zu bewertenden Immobilie zu ermitteln. Dies geschieht anhand von spezifischen Merkmalen wie Lage, Größe, Ausstattung und Zustand.
Das Verfahren geht davon aus, dass sich der Wert einer Immobilie aus den Preisen ähnlicher Objekte ergibt, die in der Vergangenheit verkauft wurden. Diese Vergleichsobjekte dienen als Referenzpunkte, um den Wert des zu bewertenden Objekts abzuschätzen. Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere bei Immobilien angewendet, die sich aufgrund ihrer Beschaffenheit gut mit anderen vergleichen lassen, wie beispielsweise Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen.
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Das Vergleichswertverfahren wird angewendet, wenn eine ausreichende Datenbasis über erzielte Kaufpreise für vergleichbare Immobilien oder Grundstücke vorliegt. Es eignet sich insbesondere für selbst genutzte Wohnimmobilien und unbebaute Grundstücke. Typischerweise nutzt man das Vergleichswertverfahren bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen in dicht bebauten Regionen. Auch das Finanzamt greift auf das Verfahren zurück um beispielsweise die Erbschaftssteuer auf Immobilien zu berechnen.
Bei vermieteten Immobilien, bei denen die Ertragskraft im Vordergrund steht, wird bevorzugt das Ertragswertverfahren eingesetzt. Dieses berücksichtigt die prognostizierten Mieteinnahmen. Für Objekte, die sich nur schwer mit anderen vergleichen lassen, wie beispielsweise spezielle Gewerbeimmobilien, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Dabei wird der Wert anhand der Baukosten ermittelt.
Welche Faktoren werden im Vergleichswertverfahren berücksichtigt?
Das Vergleichswertverfahren setzt eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Objekte gemäß § 25 ImmoWertV voraus. Nur so lassen sich realistische und objektive Bewertungen erzielen. Unterschiede zwischen Immobilien oder Grundstücken werden durch Zu- und Abschläge angepasst.
Faktoren bei Gebäuden
- Gebäudetyp und Größe: Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilien und deren Fläche.
- Bauweise und Energieeffizienz: Bauart, energetischer Zustand, Baujahr.
- Ausstattung: Qualität der Materialien und Gestaltung innen und außen.
- Nutzungsdauer: verbleibende Restnutzungsdauer eines Gebäudes.
- Rechtliche Einschränkungen: Denkmalschutz, Wohnrecht, Grundbucheinträge.
- Umfeld: Nutzung und Beschaffenheit der Nachbarschaft.
- Erträge: Potenzielle oder tatsächliche Mieteinnahmen.
Faktoren bei Grundstücken
- Lage und Erschließung: Makro- und Mikrolage, Anbindung, Infrastruktur.
- Bodenbeschaffenheit: Tragfähigkeit, Altlasten, mögliche Bodenschätze.
- Größe und Ausrichtung: Fläche, Himmelsrichtung, Emissionsbelastungen.
- Baurecht: Einschränkungen durch Bebauungspläne oder gesetzliche Vorgaben.
- Nutzungsrechte: Grundbuchauflagen wie Wegerechte oder Nießbrauch.
So funktioniert die Berechnung beim indirekten Vergleichswertverfahren
Meistens wird das indirekte Vergleichswertverfahren angewendet. Dieses ermöglicht es den Wert von Immobilien anhand von vergleichbaren Immobilien zu ermitteln. Unterschiede in Lage, Ausstattung und Zustand fließen anhand von Zu- und Abschlägen in die Berechnung ein. Es basiert auf historischen Vergleichsdaten aus Kaufpreissammlungen und bietet eine fundierte Grundlage für Marktwertanalysen.
Formel zur Berechnung des Verkehrswert:
Verkehrswert = (Größe der Immobilie (m²) x Vergleichspreis pro m²) ± Zu- bzw. Abschläge
Beispielrechnung: Indirektes Vergleichswertverfahren
So wird der Verkehrswert im direkten Vergleichswertverfahren berechnet
Das direkte Vergleichswertverfahren wird bevorzugt eingesetzt, wenn es sich um fast gleiche Immobilien handelt. Zur Berechnung der Erbschaftssteuer bei baugleichen Reihenhäusern würde die Anwendung vom Vergleichswertverfahren Sinn ergeben. Voraussetzung ist eine hohe Übereinstimmung in Lage, Größe, Ausstattung und Zustand zwischen dem Bewertungsobjekt und den Vergleichsobjekten.
Formel zur direkten Berechnung des Vergleichswerts:
Verkehrswert = Vergleichspreis ÷ Fläche des Vergleichsobjekts (m²) x Fläche der zu bewertenden Immobilie (m²)
Beispielrechnung: Direktes Vergleichswertverfahren
Vorteile und Nachteile des Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist präzise, wenn es zur bewertenden Immobilie ausreichend Vergleichsdaten gibt. Die Genauigkeit hängt stark von der Datenbasis und der Fachkompetenz ab.
Pauschalisierte Verkehrswerte durch das Finanzamt sind meist zu hoch. Ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Immobiliengutachters sorgt kann oft zu einer niedrigeren Steuerlast führen.
Gerichtsfeste Immobilienbewertung statt Online Rechner
Setzen Sie auf unabhängige Immobiliensachverständige: Online-Rechner bieten nur unverbindliche Schätzungen und werden von Gerichten oder Finanzämtern nicht akzeptiert. Mit einem Verkehrswertgutachten von SCHIFFER Immobilienbewertung erhalten Sie eine zertifizierte Bewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Unsere Gutachten sind individuell, rechtsverbindlich und wurden von Finanzämtern noch nie abgewiesen. Verlassen Sie sich auf eine professionelle Grundlage für Ihre Entscheidungen – zuverlässig, anerkannt und präzise.
