Eine Immobilienbewertung benötigt man in unterschiedlichen Szenarien: Beim Hauskauf, im Erbfall oder aus reinem Interesse. Dieser Artikel beleuchtet die Bewertung von Immobilien im Detail, wer diese durchführt und was sie kosten.
Was ist eine Immobilienbewertung?
Die Immobilienbewertung ist ein Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie oder eines Gruckstücks. Sie dient dazu, den aktuellen Marktwert einer Immobilie nach dem Bewertungsgesetz festzulegen.
Ein zentrales Instrument in der Immobilienbewertung ist das Verkehrswertgutachten. Dieses Gutachten legt den Marktwert, auch Verkehrswert genannt, einer Immobilie gemäß § 194 Baugesetzbuch fest. Dabei werden Faktoren wie Lage, Zustand, Größe und Ausstattung des Objekts berücksichtigt.
Gründe für eine Bewertung von Immobilien sind vielfältig. Beim Hausverkauf ist sie essenziell, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Im Erbfall oder beim Überschreiben einer Immobilie kann ein Immobiliengutachten helfen Erbschaftssteuer zu sparen oder sogar die Schenkungssteuer zu umgehen.
Die Immobilienbewertung ist auch wichtig für Finanzierungen. Banken verlangen oft ein ein Gutachten, um den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Zudem bietet sie bei Scheidungen oder Unternehmensbewertungen eine fundierte Basis.
Was beinhaltet eine Immobilienbewertung?
Die Immobilienbewertung durch ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert der Immobilie anhand verschiedener Verfahren:
- Vergleichswertverfahren: Hierbei wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten in vergleichbarer Lage und Ausstattung verglichen.
- Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird vor allem bei vermieteten Objekten angewendet und basiert auf den zukünftig erzielbaren Erträgen.
- Sachwertverfahren: Es berücksichtigt die Herstellungskosten der Immobilie abzüglich etwaiger Abnutzungen.
Die Bewertung von Grundbesitz analysiert detailliert die Lage der Immobilie. Faktoren wie Infrastruktur, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Bildungs- und Einkaufsmöglichkeiten sowie die allgemeine Umgebung spielen eine entscheidende Rolle.
Der Zustand und die Ausstattung sind weitere Schlüsselfaktoren in der Bewertung von Immobilien. Aspekte wie Bausubstanz, energetischer Zustand, Renovierungsbedarf und besondere Ausstattungsmerkmale werden genau untersucht. Moderne Heizsysteme, hochwertige Materialien oder besondere Extras können den Wert erhöhen.
Rechtliche Gegebenheiten fließen ebenfalls in die Immobilienbewertung ein. Dazu gehören Grundbucheinträge, Baulasten, oder eventuelle Miet- und Pachtverträge oder Wohnrechte (Nießbrauch). Solche Faktoren können den Verkehrswert maßgeblich beeinflussen.
Wichtige Unterlagen für die Immobilienbewertung:
- Grundbuchauszug: Informationen zu Eigentumsverhältnissen und Belastungen.
- Flurkarte (Liegenschaftskarte): Darstellung der genauen Lage und Grenzen des Grundstücks.
- Baupläne und Grundrisse: Details zur Bauweise und Raumaufteilung.
- Wohnflächenberechnung: Angaben zur Wohn- und Nutzfläche der Immobilie.
- Baubeschreibung: Beschreibung der verwendeten Baumaterialien und Ausstattung.
- Energieausweis: Daten zur energetischen Effizienz des Gebäudes.
- Nachweise über Modernisierungen und Renovierungen: Belege über durchgeführte Wertsteigerungsmaßnahmen.
- Mietverträge (bei vermieteten Objekten): Informationen über bestehende Mietverhältnisse.
- Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen): Dokument zur Aufteilung des Gemeinschaftseigentums.
- Versicherungsnachweise: Policen zu Gebäude- und Haftpflichtversicherungen.
- Betriebskostenabrechnungen: Aktuelle Aufstellungen der laufenden Kosten.
- Behördliche Genehmigungen und Bescheide: Baugenehmigungen, Nutzungsänderungen oder Denkmalschutzauflagen.
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Ein einfaches Kurzgutachten zur Bewertung von Immobilien liegt bei mindestens 1190 Euro. Diese Form der Hausbewertung bietet eine erste Einschätzung des Immobilienwerts (bspw. für den Hausverkauf), wird jedoch nicht von Finanzämtern in Erbschafts- oder Schenkungssteuerfragen anerkannt.
Die Kosten einer Immobilienbewertung variieren je nach Art des Gutachtens und der Immobilie. Dafür wird ein umfassendes Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen benötigt. Die Kosten eines solchen Gutachtens hängen vom ermittelten Verkehrswert der Immobilie ab.
Was kostet die Immobilienbewertung bei der Sparkasse?
Die Immobilienbewertung bei der Sparkasse ist häufig Teil des Dienstleistungsangebots der Bank. Wenn eine Immobilienfinanzierung über die Sparkasse erfolgt, wird die Bewertung von Grundbesitz in der Regel intern durchgeführt und ist für den Kunden oft kostenfrei. Diese Hausbewertung dient der Bank zur Einschätzung des Beleihungswertes und ist Bestandteil des Kreditprüfungsprozesses.
Wer führt Immobilienbewertungen durch?
Die Immobilienbewertung wird von verschiedenen Fachleuten durchgeführt, die über spezielle Qualifikationen verfügen. Zu den wichtigsten Akteuren zählen unabhängige Gutachter, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie Immobilienmakler und Banken.
Ein zertifizierter Gutachter ist ein Experte, der objektiv und ohne Interessenkonflikte die Bewertung von Immobilien vornimmt. Diese Gutachter sind häufig zertifiziert und erstellen detaillierte Verkehrswertgutachten, die bei Gerichten und Behörden anerkannt sind.
Auch Immobilienmakler und Banken führen Bewertungen von Grundbesitz durch. Ihre Einschätzungen dienen oft der Festlegung eines Verkaufspreises oder Beleihungswertes, ersetzen jedoch nicht das Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen.
