Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der geschätzte Preis, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen am Bewertungsstichtag erzielen würde. Laut § 194 BauGB wird er anhand der rechtlichen Gegebenheiten, der Lage und den tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie berechnet.
Bei der Ermittlung des Verkehrswertes müssen objektbezogene Faktoren sowie aktuelle Marktbedingungen berücksichtigt werden. Gemäß der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kommen hierfür standardisierte Verfahren wie das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren zum Einsatz. So wird eine transparente und nachvollziehbare Berechnung sichergestellt.
Wann benötigt man den Verkehrswert?
Der Verkehrswert einer Immobilie wird in zahlreichen rechtlichen und finanziellen Situationen benötigt. Besonders bei der Ermittlung der Erbschaftssteuer- bzw. Schenkungssteuerlast durch das Finanzamt dient er als Basis. Nur ein Verkehrswertgutachten durch einen unabhängigen Gutachter hält vor Finanzämtern oder Gerichten stand.
Auch beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist der Verkehrswert wichtig, jedoch nicht verpflichtend. Hier können auch kostenlose Online Rechner eine Indikation geben.
Wie ermittelt man den Verkehrswert einer Immobilie?
Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) stehen drei standardisierte Verfahren zur Verfügung, um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen. Die Wahl des geeigneten Verfahrens hängt von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung und den vorhandenen Daten ab.
1. Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert anhand von Kaufpreisen ähnlicher Immobilien berechnet. Entscheidende Vergleichskriterien sind Lage, Nutzung, Zustand, Baujahr sowie das Wohnumfeld. Variablen wie Außenanlagen oder Nachbarschaftsstruktur fließen ebenfalls in die Berechnung ein. Das Verfahren eignet sich vor allem für Grundstücke, Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften oder baugleiche Reihenhäuser.
Für Grundstücke wird der Bodenwert bestimmt, der aus der Bodenrichtwertkarte hervorgeht.
2. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird bei Mietobjekten oder Gewerbeimmobilien mit Fokus auf wirtschaftlicher Nutzung angewandt. Hier fließen der Bodenwert, die baulichen Anlagen sowie die möglichen Jahresnettokaltmieten in die Berechnung ein.
Von den Mieteinnahmen werden Bewirtschaftungskosten wie Mietausfallrisiken, Verwaltungskosten und nicht umlegbare Betriebskosten abgezogen. Der bereinigte Ertrag wird durch den Liegenschaftszinssatz gemindert und anschließend mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert.
3. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird genutzt, wenn weder vergleichbare Immobilien noch zuverlässige Mieten verfügbar sind. Hierbei wird der Wert des Grundstücks separat ermittelt, während der Wert des Gebäudes auf Grundlage der Baukosten und der Alterswertminderung berechnet wird.
Faktoren wie Bauweise (Standard-, einfacher oder hochwertiger Bau), das Alter und die Region spielen eine zentrale Rolle. Gutachter berücksichtigen zudem, wie hoch die Kosten für einen Neubau eines ähnlichen Objekts wären. Dieses Verfahren eignet sich insbesondere für individuell gestaltete Objekte, bei denen der Verkehrswert nicht durch Vergleichs- oder Ertragsdaten abgeleitet werden kann.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert ist eine objektive Schätzung des Marktwerts, basierend auf rechtlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten. Er wird durch standardisierte Verfahren wie Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren ermittelt.
Der Kaufpreis ist der tatsächlich gezahlte Betrag, der von individuellen Verhandlungen und Marktdynamiken abhängt. Während der Verkehrswert eine neutrale Orientierung bietet, spiegelt der Kaufpreis subjektive Faktoren und aktuelle Nachfrage wider.
Meinung: Kostenlose Rechner zur Ermittlung des Verkehrswerts
Kostenlose Online-Rechner bieten lediglich eine grobe Orientierung, sind aber für rechtliche oder steuerliche Zwecke ungeeignet. Sie basieren auf Durchschnittswerten und berücksichtigen keine individuellen Merkmale wie besondere Lagen, bauliche Details oder Modernisierungen, die für einen repräsentativen Verkehrswert entscheidend sind.
Bei Erbschaften und Schenkungen ist der Verkehrswert besonders relevant, da das Finanzamt diesen als Grundlage zur Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer heranzieht. Nur ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten, erstellt durch einen unabhängigen Immobiliensachverständigen, wird von Finanzämtern oder Gerichten anerkannt.
Gutachten von SCHIFFER Immobilienbewertung sind rechtlich belastbar und wurden bisher immer von Finanzämtern akzeptiert. Vertrauen Sie auf Expertise und vermeiden Sie unnötige Risiken. Beauftragen Sie jetzt ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten und sichern Sie sich eine fundierte Basis für Ihre Entscheidungen.
