Das Wohnrecht berechtigt Personen in einer Immobilie zu wohnen, ohne deren Eigentümer zu sein. Dieser Artikel beleuchtet in welchen Fällen sich das Wohnrecht auf Lebzeit anbietet und wie es vereinbart wird.
Was bedeutet Wohnrecht auf Lebenszeit?
Geregelt durch § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), wird als Wohnrecht das Recht zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers verstanden. Das lebenslange Wohnrecht bedeutet für die berechtigte Person bis zum Ableben in der Immobilie leben zu dürfen. Es wird meistens im Grundbuch eingetragen und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie bestehen.
Ein Wohnrecht auf Lebzeit kann nur mit Einverständnis der berechtigten Person aufgelöst werden. Es bietet eine rechtliche Absicherung, insbesondere für ältere Menschen, die in ihrem vertrauten Umfeld bleiben möchten.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Wohnrecht und Nießbrauch sind zwei verschiedene Nutzungsrechte an einer Immobilie, die jeweils unterschiedliche Rechte und Pflichten mit sich bringen:
Wie und wo wird ein Wohnrecht festgehalten?
Ein Wohnrecht wird in der Regel durch einen notariell beglaubigten Vertrag zwischen dem Eigentümer der Immobilie und der berechtigten Person vereinbart. Dabei wird festgelegt, welche Räumlichkeiten der Berechtigte nutzen darf und ob das Wohnrecht zeitlich befristet oder auf Lebenszeit gilt. Eine Kündigung oder Auflösung des Wohnrechts ist nur mit dem Einverständnis der berechtigten Person möglich
Zur Absicherung des Wohnrechts wird dieses als beschränkt-persönliche Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen. Ein lebenslanges Wohnrecht kann aber auch ohne Grundbucheintrag gültig sein. Sollte das Wohnrecht durch ein Testament vererbt werden, aber nicht im Grundbuch eingetragen sein, ist dieses genauso wirksam. Wichtig ist, dass das Testament oder der Vertrag notariell beglaubigt ist.
Was passiert, wenn das Wohnrecht nicht genutzt wird?
Wenn das Wohnrecht nicht genutzt wird, bleibt es dennoch bestehen. Selbst, wenn die Immobilie leerstehen sollten kann die berechtigte Person jederzeit zurückkehren und das Wohnrecht in Anspruch nehmen. In der Rechtssprechung wird hier von einem Ausübungshindernis gesprochen.
Selbst wenn die berechtigte Person in ein Pflegeheim umzieht, bleibt das Wohnrecht bestehen. Dies wird als subjektives Ausübungshindernis bezeichnet. Das Wohnrecht kann nur mit Zustimmung der berechtigten Person oder durch bestimmte Sonderfälle, wie z. B. eine Zwangsversteigerung, gelöscht werden.
Wer muss das Wohnrecht versteuern?
Wird ein Entgelt, also eine Art Miete, für das Wohnrecht gezahlt, trägt der Eigentümer die Steuerlast, da es sich dann um ein steuerpflichtiges Mietverhältnis handelt.
Das Wohnrecht muss hingegen vom Berechtigten versteuert werden, wenn es unentgeltlich gewährt wurde. Da es als geldwerter Vorteil angesehen wird unterliegt das Wohnrecht in diesem Fall der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Wie wird der Wert eines Wohnrechts berechnet?
Der Wert eines Wohnrechts wird anhand der ortsüblichen Miete berechnet. Dabei multipliziert man die Wohnfläche mit der monatlichen Kaltmiete pro Quadratmeter und anschließend mit 12 (Monate), um die jährlichen Mieteinnahmen zu erhalten.
Bsp.: (100m2 x 10€/m2 Kaltmiete) x 12 Monate = 12.000€/Jahr
Diese werden dann mit einem Kapitalwertfaktor, der die Lebenserwartung und das Geschlecht des Berechtigten berücksichtigt, vervielfacht. Die Finanzbehörden verwenden einen festen Zinssatz von 5,5% und die Sterbetafel, die statistische Lebenserwartungen widerspiegelt.
Bsp.: 12.000€/Jahr Kaltmiete, Verkehrswert der Immobilie 250.000€, Wohnrecht eines Mannes mit 70 Jahren
--> 12.000€ x 10,04 Kapitalwertfaktor = 120.480€ Wert des Wohnrechts auf Lebzeit
Wie wird ein Wohnrecht bei Erbe angerechnet?
Der Wert eines Wohnrecht wird beim Erbe in der Regel vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Das bedeutet, dass der Wert des Wohnrechts den Gesamtwert mindert, wodurch sich auch die Erbschaftssteuer auf die Immobilie reduziert.
Auch für eine Schenkung vor dem Tod kann ein Wohnrecht hilfreich sein: Durch das Wohnrecht vermindert sich der Wert der Immobilie und kann somit auch die potenzielle Schenkungssteuer umgehen. Laut KPMG, fällt durch ein Verkehrswertgutachten die Berechnung des Werts des Wohnrechts meist zu Gunsten der Beschenkten aus. Immobiliensachverständige sind nicht an den Zinssatz von 5,5% gebunden und können Kapitalwertfaktoren auch unabhängig der Sterbetabelle berechnen.
Was ist beim Hausverkauf einer Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht zu beachten?
Beim Verkauf einer Immobilie mit eingetragenem lebenslangem Wohnrecht bleibt das Wohnrecht auch für den neuen Eigentümer bindend. Es kann den Verkaufswert der Immobilie reduzieren, da der Käufer die Immobilie nicht selbst nutzen oder vermieten kann, solange das Wohnrecht besteht. Der Verkauf ist nur möglich, wenn der neue Eigentümer das Wohnrecht akzeptiert oder der Berechtigte gegen eine Abfindung auf sein Recht verzichtet.
Wer zahlt die Grundsteuer für Immobilien mit eingetragenem Wohnrecht?
Die Grundsteuer für eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht zahlt grundsätzlich der Eigentümer der Immobilie. Das Wohnrecht verändert diese Pflicht nicht, da die Grundsteuer an den Besitz des Grundstücks gekoppelt ist und nicht an dessen Nutzung.
Der Wohnberechtigte trägt in der Regel die umlagefähigen Nebenkosten wie Wasser, Strom oder Heizung, aber nicht die Grundsteuer, es sei denn, dies wurde explizit im Vertrag anders geregelt.
