Das Erbe von Immobilien kann durch die Erbschaftssteuer eine komplexe Herausforderung darstellen. Festgelegte Freibeträge, insbesondere für Kinder und Ehepartner, mindern die Steuerlast aber erheblich. In bestimmten Fällen, wie bei der Eigennutzung, kann die Erbschaftssteuer sogar komplett umgangen werden. Dieser Artikel erläutert die wichtigsten Regelungen rund um Freibeträge, Steuerbefreiungen und Voraussetzungen für das steuerfreie Erben von Immobilien.
So wird die Erbschaftssteuer berechnet
Die Berechnung der Erbschaftssteuer basiert auf dem Verkehrswert der Immobilie. Das Finanzamt verwendet hierzu standardisierte Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG): das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Priorität hat das Vergleichswertverfahren, das ähnliche Immobilienverkäufe in vergleichbarer Lage berücksichtigt. Sind jedoch keine Vergleichswerte verfügbar, kommen das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz.
Da das Finanzamt den Wert auf Grundlage pauschaler Verfahren und Angaben zu Größe, Alter und Standard der Immobilie schätzt, ist der ermittelte Verkehrswert häufig zu hoch. Regionale Besonderheiten und individuelle Eigenschaften oder Modernisierungen der Immobilie bleiben oft unberücksichtigt. Erben können gegen den Feststellungsbescheid innerhalb von 30 Tagen Einspruch einlegen und durch ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen. Auch ein Verkauf der geerbten Immobilie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erbfall zu einem geringeren Preis kann als Nachweis für einen niedrigeren Wert dienen.
Falls der Immobilienwert unter dem Erbschaftssteuerfreibetrag liegt oder die Immobilie als selbstgenutztes Eigenheim vererbt wird, verzichtet das Finanzamt auf den Feststellungsbescheid.
Wann ist die Erbschaftssteuer auf die Immobilie fällig?
Die Erbschaftssteuer auf Immobilien wird fällig, sobald der Erbfall eingetreten ist und das Finanzamt den steuerlichen Wert der Immobilie festgestellt hat. Die Steuerpflicht beginnt, wenn der Erbe über das Erbe verfügen kann. Die genaue Zahlungspflicht entsteht mit der Bekanntgabe des Steuerbescheids durch das Finanzamt.
So hoch sind die Freibeträge der Erbschaftssteuer
Diese Tabelle zeigt die steuerlichen Freibeträge für die wichtigsten Erbkonstellationen bei der Erbschaftssteuer in Deutschland.
Und wie hoch ist die Erbschaftssteuer auf Immobilien?
In Deutschland hängt der Erbschaftssteuersatz auf Immobilien vom Verwandtschaftsgrad des Erben und vom Wert des Erbes ab.
- Steuerklasse I: Ehepartner, Kinder, Enkel und Urenkel, sowie Eltern bei Erbschaften.
- Steuerklasse II: Geschwister, Nichten/Neffen, Schwiegereltern und Schwiegerkinder.
- Steuerklasse III: Alle übrigen Personen ohne direkte Verwandtschaft, z. B. Freunde.
Die Tabelle zeigt die gestaffelten Steuersätze.
Erbschaftssteuer selbst berechnen mit Erbschaftssteuerrechner
Wann entfällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien?
Die Erbschaftssteuer auf Immobilien entfällt bei Eigennutzung als „Familienheim“. Eine selbstgenutzte Immobilie kann steuerfrei vererbt werden, wenn sie bis zum Tod des Erblassers als Erstwohnsitz genutzt wurde und die Erben, Ehepartner oder Kind, nach dem Erbfall dort ebenfalls seinen Hauptwohnsitz begründet. Ehepartner müssen dafür im Familienheim verbleiben, während Kinder unverzüglich (innheralb von sechs Monaten) einziehen müssen. Diese Steuerbefreiung gilt unabhängig vom Immobilienwert. Ist die Immobilie jedoch größer als 200 Quadratmeter, fällt auf die zusätzliche Fläche anteilig Erbschaftssteuer an.
Nach Erbe muss das Familienheim mindestens zehn Jahre lang bewohnt sein. Andernfalls wird die Erbschaftssteuer auf die Immobilie rückwirkend fällig. Ausnahmen gelten nur, wenn der Erbe oder der Erblasser durch zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit an der Selbstnutzung gehindert ist oder frühzeitig verstirbt.
Kann man die Erbschaftssteuer auf Immobilien umgehen?
Um die Erbschaftssteuer auf Immobilien zu umgehen, sind Schenkungen zu Lebzeiten eine wirksame Methode. Durch Schenkungen können die zuvor aufgeführten Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Durch mehrfaches Ausschöpfen des Freibetrags können Eltern ihren Kindern ein Haus steuerfrei überschreiben und somit die Schenkungssteuer umgehen.
Auch Kettenschenkung genannt, profitieren Ehepaare zudem von doppelten Freibeträgen die jeder Elternteil separat an die Kinder schenken kann. Auch das Eintragen von Nutzungsrechten, wie Nießbrauch oder Wohnrecht, kann die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuerlast erheblich senken.
Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer auf Immobilien:
Was passiert, wenn man die Erbschaftssteuer nicht bezahlen kann?
Kann die Erbschaftssteuer nicht bezahlt werden, ist eine Stundung möglich. Diese erlaubt, die Steuer in Raten zu zahlen oder aufzuschieben, wenn die Liquidität fehlt und der Verkauf geerbter Immobilien unvermeidlich wäre. Eine Stundung ist jedoch nicht garantiert und bedarf eines Antrags beim Finanzamt, das eine “erhebliche Härte” feststellen muss.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei Geschwistern?
Geschwister fallen in Steuerklasse II und haben einen Freibetrag von 20.000 Euro. Für Beträge darüber gelten Steuersätze zwischen 15 % und 30 %, abhängig vom geerbten Vermögenswert.
Wie berechnet das Finanzamt die Erbschaftssteuer bei Immobilien?
Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert für die Erbschaftssteuer auf Basis des Bewertungsgesetz. Da keine Besichtigung stattfindet und nur die Angaben in der Feststellungserklärung berücksichtigt werden kann der Immobilienwert pauschal zu hoch angesetzt werden. Es empfiehlt sich immer ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Immobiliengutachters in Anspruch zu beauftragen.
Wann meldet sich das Finanzamt wegen der Erbschaftssteuer?
Das Finanzamt meldet sich in der Regel innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall. Sofern die gemeldete Erbasse die Freibeträge überschreitet fordert es eine Erbschaftssteuererklärung an und erstellt daraufhin den Erbschaftssteuerbescheid.
Wann verjährt die Erbschaftssteuer?
Die Verjährungsfrist für die Erbschaftssteuer beträgt vier Jahre ab dem Erbfall oder der Anzeige beim Finanzamt. Erfolgt keine Festsetzung innerhalb dieser Frist, verjährt die Steuerpflicht.
