Was bedeutet die Restnutzungsdauer eines Gebäudes?
Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes beschreibt, wie lange es bei ordnungsgemäßer Nutzung wirtschaftlich sinnvoll bleibt. Laut § 4 Abs. 3 ImmoWertV umfasst sie die verbleibenden Jahre bis zu einem wirtschaftlichen oder technischen Nutzungsende. Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Differenz von Gesamtnutzungsdauer und Alter der Immobilie, angepasst an Faktoren wie Renovierungen oder Wertminderung des Gebäudes.
Die tatsächliche Restnutzungsdauer kann durch ein Gutachten eines Immobiliensachverständigen festgestellt werden. Abweichungen können zu höheren AfA-Sätzen und damit zu höheren Abschreibungen führen.
Restnutzungsdauer vs. Tabelle für Gesamtnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes wird nicht zwingend durch die Gesamtnutzungsdauer definiert. Durch Sanierungen der Immobilie oder der Erstellung eines Restnutzungsdauergutachtens kann die Nutzungsdauer erhöht oder verkürzt werden.
Die folgende Tabelle legt aber die Gesamtnutzungsdauer für verschiedene Gebäudetypen fest und ist daher bei der Berechnung der Restnutzungsdauer relevant.
So wird die Restnutzungsdauer berechnet
Die Berechnung der Restnutzungsdauer basiert normalerweise auf dem Alter des Gebäudes und der, in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegten, Gesamtnutzungsdauer. Es gilt folgende Formel:
Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer – Alter der Immobilie
Allerdings können auch individuelle Gegebenheiten wie Instandsetzungen, Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen berücksichtigt werden. Dadurch kann sich die endgültige Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen kann.
Faktoren für Bestimmung der Restnutzungsdauer
Für die Ermittlung der Restnutzungsdauer sind mehrere entscheidende Faktoren heranzuziehen. Neben dem Alter und der Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes fließen bauliche und technische Merkmale sowie durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen in die Bewertung ein.
Faktoren, die die Restnutzungsdauer eines Gebäudes verlängern:
- Sanierungen, wie z.B. Austausch von Fenstern, Rohrleitungen, Fassadensanierung.
- Modernisierungen, wie z.B. Austausch einer Heizung.
- Regelmäßige Instandhaltung, wie z.B. Wartung von Dächern oder Heizungsanlagen.
Faktoren, die die Restnutzungsdauer verkürzen:
- Wirtschaftliche Entwertung
- Technischer Verschleiß
- Rechtliche Einschränkungen
Restnutzungsdauer durch Gutachten verkürzen
Ein Restnutzungsdauergutachten kann für Immobilienbesitzer von vermieteten oder gewerblich genutzten Gebäuden erhebliche steuerliche Vorteile bringen. Immobiliensachverständige bewerten dabei den baulichen Zustand einer Immobilie im Vergleich zu ihrer gesetzlichen Gesamtnutzungsdauer.
Eine verringerte Restnutzungsdauer bedeutet höhere AfA-Sätze ("Absetzung durch Abnutzung") und damit eine höhere steuerliche Abschreibung des Gebäudes.
Vorteile durch ein Restnutzungsdauergutachten:
- Höhere Abschreibungen: Bei Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer kann der AfA-Satz auf bis zu 2,5–3,0 % pro Jahr steigen. Mit unserem AfA-Rechner kann die alternative Abschreibungshöhe selbst berechnen werden.
- Schnelle Amortisation: Restnutzungsdauergutachten gibt es schon ab 990 zzgl. MwSt..
- Rechtssicherheit: Das Gutachten erfüllt die Anforderungen des Finanzamts als Nachweis für angepasste Abschreibungszeiträume.
Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Sanierung
Sanierungsmaßnahmen können die Restnutzungsdauer eines Gebäudes verlängern. Der Umfang und die Qualität der Modernisierung sind entscheidend. Maßnahmen wie die Erneuerung von Dach oder Fassaden verbessern nicht nur den baulichen Zustand, sondern erhöhen auch die Lebensdauer des Gebäudes.
Die neue Restnutzungsdauer wird auf Basis der ursprünglichen Gesamtnutzungsdauer, des aktuellen Alters und der Modernisierungspunkte berechnet. Diese Punkte spiegeln den Grad der Sanierung wider: Ab 14 Punkten gilt das Gebäude als überwiegend saniert, ab 18 Punkten als umfassend saniert. Entsprechend verlängert sich die Nutzungsdauer um bis zu 10 Jahre.
Mit unseren Rechner kann die neue Restnutzungsdauer eines sanierten Gebäudes selbst berechnen werden.
Wie sieht die Restnutzungsdauer bei denkmalgeschützten Gebäuden aus?
Die Restnutzungsdauer denkmalgeschützter Gebäude wird durch den Denkmalschutzstatus nicht direkt beeinflusst. Sie hängt vielmehr vom baulichen Zustand, dem Alter und durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ab. Regelmäßige Instandhaltung und fachgerechte Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer eines denkmalgeschützten Gebäudes.
Für steuerliche Zwecke können Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien die sogenannte Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) in Anspruch nehmen. Diese ermöglicht es, Sanierungskosten über einen bestimmten Zeitraum abzuschreiben.
Bei vermieteten Objekten können über acht Jahre jeweils 9 % und in den folgenden vier Jahren jeweils 7 % der Sanierungskosten abgeschrieben werden, insgesamt also 100 %. Selbstnutzer können über zehn Jahre jährlich 9 % der Sanierungskosten absetzen, insgesamt 90 %.
Was passiert, wenn die Nutzungsdauer überschritten wird?
Die Nutzungsdauer eines Gebäudes bezeichnet den Zeitraum, in dem es wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Ist dieser Zeitraum vorbei, heißt das nicht, dass die Immobilie nicht mehr bewohnt bzw. benutzt werden darf. Eine Überschreitung der Nutzungsdauer hat folgende Effekte für die Eigentümer:
- Wirtschaftliche Unrentabilität: Die Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung decken die anfallenden Instandhaltungs- und Betriebskosten nicht mehr. Das Gebäude entspricht nicht mehr den aktuellen Standards, was zu sinkender Attraktivität für Mieter führt.
- Steuerliche Abschreibung: Nach Ablauf der festgelegten Nutzungsdauer kann keine AfA mehr geltend gemacht werden. Im Falle eines Verkaufs des Gebäudes, können die neuen Eigentümer die Investitionskosten, abhängig vom Abschreibungssatz, wieder absetzen.
- Notwendigkeit von Investitionen: Um die Wirtschaftlichkeit wiederherzustellen, sind Modernisierungen und Sanierungen erforderlich.
Was bedeutet die Restnutzungsdauer für die Grundsteuer?
Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist ein zentraler Faktor für die Grundsteuer. Je länger die Restnutzungsdauer, desto höher der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren, durch welches der Grundsteuerwert berechnet wird,
Auch die Bewirtschaftungskosten werden davon beeinflusst. Beispielsweise betragen diese bei Gebäuden mit einer Restnutzungsdauer über 60 Jahren 18 % des Rohertrags. Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer ist nur bei einer Abbruchverpflichtung möglich. Baumängel oder wirtschaftliche Umstände ändern sie nicht.
Unterschiede zwischen technischer und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer
Die technische Restnutzungsdauer eines Gebäudes repräsentiert den Zeitraum, in dem das Gebäude auf Basis seiner physischen Beschaffenheit und Bauqualität noch funktionsfähig bleibt. Faktoren wie verwendete Materialien, Bauweise und durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen beeinflussen diese Dauer maßgeblich.
Im Gegensatz dazu beschreibt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer den Zeitraum, in dem die Immobilie noch rentabel genutzt werden kann. Diese Dauer wird durch Marktbedingungen, Standortfaktoren und die Nachfrage beeinflusst.
Ein Gebäude kann technisch also intakt sein, jedoch aufgrund veränderter Marktbedingungen oder neuer gesetzlicher Anforderungen wirtschaftlich unrentabel werden.
Quellenangaben:
- Bundesministerium der Justiz. (2022). Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Abgerufen von https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/BJNR280500021.html
- Bundesministerium der Finanzen. (2020). Erbschaftsteuer-Handbuch 2020: Restnutzungsdauer. Abgerufen von https://ao.bundesfinanzministerium.de/erbsth/2020/A-ErbStG-ErbStDV-BewG/BewG-Auszug/Zweiter-Teil/Sechster-Abschnitt/C-Grundvermoegen/III-Bebaute-Grundstuecke/Paragraf-185/r-185.3.html
- Nutzungsdauer.com. (o. D.). Restnutzungsdauer von Gebäuden. Abgerufen von https://www.nutzungsdauer.com/restnutzungsdauer/
- KSK-Immobilien GmbH. (2025). Restnutzungsdauer von Gebäuden berechnen: So geht’s. Abgerufen von https://www.ksk-immobilien.de/wissen-ratgeber/ratgeber/restnutzungsdauer-von-gebaeuden-berechnen
