Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Das Verkehrswertgutachten ermittelt den aktuellen Marktwert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks. Die zur Wertermittlung einer Immobilie geltenden Vorgaben und Bewertungsgrundsätze sind durch die ImmoWertV geregelt. Im Baugesetzbuch wird der Verkehrswert wie folgt definiert:
“Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, (..) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§194 BauGB)
Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sind die folgenden Einflussfaktoren von Wichtigkeit:
- Der Tag an dem die Verkehrswertermittlung stattfindet, auch Wertermittlungsstichtag
- Beschaffenheit und Eigenschaften der Immobilie oder des Grundstücks (z.B. energetischer Zustand, Erschließung des Grundstücks, Zustand der Bausubstanz, Lage, Raumaufsteilung)
- Ins Grundbuch eingetragene Rechte (z.B. Nießbrauchrecht, Wohnrecht)
Wann wird der Verkehrswert einer Immobilie benötigt?
Ein Verkehrswertgutachten wird dann benötigt, wenn eine gerichtliche Auseinandersetzung (z.B. Scheidung oder Erbschaft) die Aufteilung von Vermögen als Ziel hat. Aber auch zur Feststellung der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer gegenüber dem Finanzamt muss ein von zertifizierten Sachverständigen ausgestellter Verkehrswert vorgelegt werden.
Zu den häufigsten Gründen für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens gehören:
- Aufteilung von Vermögen (durch Scheidung oder Erbschaft)
- Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie
- Feststellungsbescheid zum Grundbesitzwert
- Zwangsversteigerungen
- Festellung von Betriebsvermögen
- Städtebauliche Maßnahmen
Wie viel kostet ein Verkehrswertgutachten?
Das Honorarfür ein Verkehrswertgutachten richtet sich nach dem voraussichtlichen Wert der zu bewertenden Immobilie. Die Kosten des Gutachtens basieren also auf einer Schätzung des zu ermittelnden Verkehrswerts der Immobilie und somit vor allem auf äußerlichen Faktoren, wie Lage, Alter und Zustand der Immobilie. In einigen Fällen kann durch unvorhergesehene Komplikationen bei der Hausbewertung auch nachträglich ein Aufschlag für Mehrarbeit durch fehlende Informationen oder nicht festgestellte bauliche Mängel berechnet werden.
Gern erstellen wir pauschale Honorarangebote, wenn Sie uns ein paar Details zu Ihrem Bewertungsauftrag zukommen lassen.
Kostenlose Wertermittlung: So gut schätzen Online Rechner den Verkehrswert
Auf der Suche nach einem Verkehrswertgutachten findet man im Internet oftmals kostenlose Alternativen zur kostenlosen Wertermittlung einer Immobilie. Anbieter wie ImmoScout24 greifen dabei auf eigene Datenbanken zurück und berechnen einen hypothetischen Wert der Immobilie auf Basis der Postleitzahl, der Grundfläche und oberflächlichen Angaben zum Zustand der Immobilie.
Mehr als ein Indikator für den möglichen Verkehrswert stellen kostenlose Online Rechner aber nicht da. Die berechneten Werte sind, im Gegensatz zu einem Verkehrswertgutachten, von Gerichten und Behörden nicht anerkannt.
Achtung: “Kostenlos” liegt im Auge des Betrachters. Während man für die Ausgabe eines Immobilienwerts kein Geld bezahlt, liefert man der Online-Plattform durch die Eingabe der Daten zum Haus aber wertvolle Informationen und stimmt der Verwendung dieser zu.
So wird der Verkehrswert vom Haus ermittelt
Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens unterliegt der ImmoWertV. Es gibt drei zulässige Verfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Welches Verfahren dabei zu tragen kommt, hängt vom Haus, vom Grundstück und der Art der Nutzung ab.
- Vergleichswertverfahren: Diese Methode verwendet den Verkaufspreis ähnlicher Immobilien in der Umgebung, um den Verkehrswert zu bestimmen. Es wird angenommen, dass vergleichbare Objekte ähnliche Preise erzielen werden. Um den Verkehrswert zu berechnen, werden kürzlich verkaufte Immobilien mit ähnlichen Merkmalen herangezogen und ihre Verkaufspreise analysiert. Anhand dieser Daten kann dann ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis ermittelt werden, der auf die zu bewertende Immobilie angewendet wird.
- Ertragswertverfahren: Diese Methode wird häufig bei der Bewertung von Mietobjekten wie Wohn- oder Gewerbeimmobilien angewendet. Sie basiert auf den erwarteten Mieteinnahmen, die die Immobilie generieren kann. Der Verkehrswert wird durch die Kapitalisierung dieser zukünftigen Erträge bestimmt. Dazu werden die erwarteten Mieteinnahmen mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, der von verschiedenen Faktoren wie der Lage, der Nachfrage und dem Zustand der Immobilie abhängt.
- Sachwertverfahren: Diese Methode betrachtet den Wert der baulichen Substanz und des Grundstücks. Der Verkehrswert wird durch die Addition des Bodenwertes und des Gebäudewertes berechnet. Der Bodenwert wird anhand von Vergleichspreisen ähnlicher Grundstücke oder durch Bodenrichtwerte ermittelt. Der Gebäudewert wird unter Berücksichtigung des Baujahres, der Bauweise, des Zustands und anderer Faktoren geschätzt.
Die Art des Verfahrens für die Ermittlung des Verkehrswerts wird durch den Sachverständigen festgelegt. Um Baumängel, Beschaffenheit oder andere Besonderheiten festzustellen, ist eine örtliche Begehung der zu bewertenden Immobilie unerlässlich.
Diese Hausbegehung dauert in der Regel einige Stunden. Die Erstellung des fertigen Verkehrswertgutachten dauert anschließend mehrere Wochen.
Welche Unterlagen werden für ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Für die vollständige Bewertung des Verkehrswerts werden Unterlagen benötigt, damit die Sachverständigen sich ein ganzheitliches Bild der Immobilie machen können. Für ein Verkehrswertgutachten wird jedes der folgenden Dokumente, falls vorhanden, benötigt.
Wer erstellt Verkehrswertgutachten für Immobilien?
Um ein Verkehrswertgutachten zu erstellen, das vor Gerichten und Behörden bestand hat, muss dieses von einem zertifizierten Immobiliensachverständigen ausgestellt werden. Diese erkennt man an der Zertifizierung nach DIN EN ISO / IEC 17024.
Mit der Erfahrung aus Tausenden Verkehrswertgutachten ist Schiffer.Immo Ihnen gerne behilflich bei der Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie. Kontaktieren Sie uns jetzt und erhalten Sie kostenlos ein Angebot für ein Verkehrswertgutachten.
