An dem Erbe einer Immobilie ist auch das Finanzamt interessiert. Dieses berechnet den Grundbesitzwert anhand des Bewertungsgesetzes (BewG) und teilt diesen im Rahmen einer Feststellungserklärung mit.
Grundbesitzwerte, die im Rahmen des Bewertungsgesetzes ermittelt werden, sind in vielen Fällen höher als die tatsächlichen Marktwerte der Immobilie. Dies resultiert in einer zu hohen Erbschaftssteuerbelastung. Welche Möglichkeiten haben Erben und Erbengemeinschaften, um die festgestellte Steuerschuld zu mindern?
Was bedeutet der Feststellungsbescheid für die Erbschaftssteuer?
Der Feststellungsbescheid zum Grundbesitzwert legt den steuerlichen Wert einer Immobilie fest. Dieser Wert dient als Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer. Oftmals liegt der festgestellte Wert über dem tatsächlichen Marktwert, was zu einer höheren Steuerbelastung führt.
Wer muss eine Feststellungserklärung ausfüllen?
Erben und Erbengemeinschaften sind verpflichtet, eine Feststellungserklärung beim Finanzamt einzureichen. Diese Erklärung dient der Ermittlung des Grundbesitzwerts und muss alle relevanten Daten zur Immobilie enthalten.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei Immobilien?
Die Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien hängt vom ermittelten Grundbesitzwert, dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und den persönlichen Freibeträgen ab. Grundsätzlich gilt: Je höher der Grundbesitzwert, desto höher die Steuerbelastung.
Was tun mit dem Bescheid zur Feststellung des Grundbesitzwerts?
Erhalten Erben einen Feststellungsbescheid, sollten sie diesen genau prüfen. Falls der ermittelte Wert zu hoch erscheint, gibt es die Möglichkeit, Einspruch einzulegen und ein Gegengutachten einzuholen. Dabei können zertifizierte Immobiliensachverständige helfen, die mithilfe eines Gegengutachtens, z.B. einem Verkehrswertgutachten, einen realitätsnahen Immobilienwert ermitteln, der auch vor Finanzämtern und Gerichten standhält.
Gegengutachten: Diese Möglichkeiten gibt es
Um den festgestellten Grundbesitzwert zu korrigieren, können Erben verschiedene Bewertungsverfahren nutzen:
• Ertragswertverfahren: Hier wird der Wert der Immobilie auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen berechnet.
• Vergleichswertverfahren: Der Wert wird anhand von Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in der Umgebung ermittelt.
• Sachwertverfahren: Der Wert ergibt sich aus den Herstellungskosten der Immobilie abzüglich der Altersabschreibung.
Wie ermittelt sich der Verkehrswert?
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung der Immobilie zu erzielen wäre. Er wird durch unabhängige Gutachter auf Basis von Lage, Zustand und Marktgegebenheiten ermittelt.
In welchen Fällen ist der Bescheid zum Grundbesitzwert nichtig?
Ein Bescheid ist nichtig, wenn er erhebliche formale oder inhaltliche Fehler aufweist. Dazu zählen:
• Falsche oder unvollständige Angaben zur Immobilie
• Fehler bei der Anwendung der Bewertungsverfahren
• Rechtswidrige Verfahrensweisen seitens des Finanzamts
Gehört ein Haus zum Grundbesitz?
Ja, ein Haus zählt grundsätzlich zum Grundbesitz. Neben dem Gebäude werden auch das Grundstück und eventuell darauf befindliche Nebengebäude berücksichtigt. Der Gesamtwert wird für die Feststellungserklärung ermittelt.
Zusammenfassung
Der Feststellungsbescheid zum Grundbesitzwert spielt eine zentrale Rolle bei der Berechnung der Erbschaftssteuer. Erben sollten den Bescheid sorgfältig prüfen und bei Unstimmigkeiten ein Gegengutachten einholen. Es gibt mehrere Bewertungsverfahren, um den tatsächlichen Verkehrswert zu ermitteln und die Steuerlast zu senken. Ein rechtzeitiger und fundierter Einspruch kann erhebliche steuerliche Vorteile bringen.
