Eine Immobilie zu vererben ist laut dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) in Deutschland steuerpflichtig. Die Immobilie kann aber dank je nach Verwandtschaftsgrad festgelegten Freibeträgen auch steuerfrei vererbt werden.
Immobilie steuerfrei innerhalb der Freibeträge vererben
Keine Erbschaftssteuer auf Immobilien zahlt man, wenn der Immobilienwert die im ErbStG festgelegten Freibeträge nicht übersteigt. Je enger die Verwandschaft desto höher der Freibetrag.
Innerhalb folgender Freibeträge ist die Immobilie steuerfrei:
- Bei Ehepartnern bzw. eingetragenen Lebenspartnern: 500.000 Euro
- Bei Kindern: 400.000 Euro
- Bei Enkeln: 200.000 Euro (400.000 Euro, wenn Eltern verstorben sind)
- Bei Geschwistern: 20.000 Euro
- Zwischen unverheirateten Paaren: 20.000 Euro
Vorzeitige Schenkung, um die Schenkungssteuer zu umgehen
Eine weitere Möglichkeit, eine Immobilie steuerfrei zu vererben, ist eine vorzeitige Schenkung. Die genannten Freibeträge gelten auch bei Schenkungen zu Lebzeiten. Das Haus zu überschreiben bleibt steuerpflichtig, durch geschickte Nutzung der Freibeträge kann man die Schenkungssteuer aber umgehen.
Die Freibeträge der Schenkungssteuer kann man nämlich alle 10 Jahre geltend machen. Möchte man eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 600.000 Euro an ein Kind vererben, kann man dies durch eine vorzeitige Schenkung innerhalb von zehn Jahren steuerfrei tun.
Steuerfrei durch Kettenschenkung
Eine vorzeitige Schenkung der Immobilie kann durch eine Kettenschenkung auch noch schneller steuerfrei gelingen.
Bleiben wir bei der Immobilie mit einem Verkehrswert von 600.000 Euro. Möchte man diese an steuerfrei an ein Kind vererben, könnte man diesem die Hälfte der Immobilie schenken und die andere Hälfte an die Ehemann und den Vater des Kindes verschenken. Dieser hat selbst einen nicht ausgeschöpften Freibetrag, den er nutzen kann, um die zwei Hälfte des Hauses dem Kind zu überschreiben.
Bevor der Vater aus unserem Beispiel die Immobilie aber weiter verschenkt, empfiehlt es sich, eine sogenannte Schamfrist von mindestens ein bis zwei Jahren einzuhalten.
Steuerfrei vererben trotz Überschreitung der Freibeträge
Auch eine Immobilie, dessen Wert die im ErbStG festgelegten Werte überschreitet, kann steuerfrei vererbt beziehungsweise verschenkt werden.
Steuerlast senken durch Nießbrauch oder Wohnrecht
Eine selbstgenutzte Immobilie steuerfrei schon zu Lebzeiten zu überschreiben kann die Steuerlast erheblich senken. Denn ein im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch (oder ein Wohnrecht) wird bei der Berechnung der Steuerlast vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen.
Vererbt man also unsere Immobilie im Wert von 600.000 Euro an das Kind, kann das durch einen Nießbrauch im Wert von über 200.000 Euro steuerfrei gelingen.
Der Wert des Nießbrauchs wird vom Finanzamt festgelegt. Häufig lohnt es sich aber ein Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen erstellen zu lassen.
Unabhängige Gutachten sorgen meist für niedrigere Steuerlast
Sowohl der Nießbrauch als auch der Verkehrswert der Immobilie werden im Falle eines Erbes oder einer Schenkung vom Finanzamt ermittelt. Der vom Finanzamt ermittelte Immobilienwert ist aber häufig zu hoch (und der ermittelte Wert des Wohnrechts häufig zu niedrig).
Immobilienbesitzer haben die Möglichkeit einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen und dem Finanzamt ein Verkehrswertgutachten vorzulegen. In vielen Fällen ist der individuell ermittelte Verkehrswert der Immobilie tatsächlich niedriger als der vom Finanzamt pauschal bestimmte Wert. Dies sorgt dafür, dass die Steuerlast sinkt und man die Immobilie gegebenenfalls steuerfrei vererben oder verschenken kann.
