Was ist die AfA bei Immobilien?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA), also die steuerliche Abschreibung von Immobilien, ermöglicht es Eigentümern von vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien über deren Nutzungsdauer hinweg als Werbungskosten steuerlich geltend machen können.
Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes berücksichtigt den jährlichen Wertverlust durch Abnutzung oder Alterung. Durch ein Restnutzungsdauergutachten kann diese verkürzt werden. Ein verkürzter Abschreibungszeitraum führt zu höheren AfA-Sätzen.
Mit unserem AfA-Rechner kann der Abschreibungssatz von Immobilien und der AfA-Satz mit einer alternativen Nutzungsdauer berechnet werden.
Wie berechnet man die AfA für Immobilien?
Das Finanzamt berechnet die AfA für Immobilien in der Regel linear. Hierbei werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (ohne den Preis für's Gebäude) durch die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer geteilt.
Beispiel: Bei Gebäudeanschaffungskosten von 200.000 €, können bei einem AfA-Satz von 2% jährlich 4.000 € steuerlich abgeschrieben werden.
Für Wohngebäude, die vor 1925 gebaut wurden, beträgt der AfA-Satz 2,5% pro Jahr (Nutzungsdauer: 40 Jahre). Immobilien, die seit dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, können mit einem erhöhten Abschreibungssatz von 3% steuerlich geltend gemacht werden.
Welche Immobilien können abgeschrieben werden?
Abschreibungen über die AfA sind ausschließlich für langfristig vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien möglich. Selbstgenutzte Immobilien können nicht über die AfA abgeschrieben werden.
Besonderheiten gelten für gemischt genutzte Gebäude: Der vermietete oder betrieblich genutzte Teil kann abgeschrieben werden, während der selbstgenutzte Teil nicht berücksichtigt werden kann.
Welche Kosten der Immobilie können über die AfA abgesetzt werden?
Über die AfA können die reinen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes abgeschrieben werden.
Abschreibungsfähig sind:
- Gebäudeanteil des Kaufpreises: Nur der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, nicht jedoch der Grundstücksanteil.
- Maklerkosten: Vermittlungsgebühren, die beim Kauf entstehen, werden als Teil der Anschaffungskosten berücksichtigt.
- Notar- und Grundbuchkosten: Kosten für Beurkundung und Grundbucheintrag zählen zu den abschreibungsfähigen Nebenkosten.
- Sonstige Kaufnebenkosten: Ausgaben für Gutachten, Sachverständige oder ähnliche Dienstleistungen, die dem Erwerb des Gebäudes dienen.
Nicht absetzbar sind der Grundstücksanteil inklusive Grunderwerbsteuer sowie Kosten, die nicht unmittelbar mit dem Erwerb oder Bau des Gebäudes zusammenhängen, wie private Ausgaben oder Umzugskosten.
Rechner für AfA bei Immobilien
Was zählt zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung der Immobilie durchgeführt werden und 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer) übersteigen, gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über die AfA abgeschrieben werden.
Wie wird der Grund- und Bodenanteil vom Kaufpreis ermittelt?
Da der Grund- und Bodenanteil nicht abschreibungsfähig ist, muss er vom Gesamtkaufpreis getrennt werden.
Die Aufteilung kann anhand von Bodenrichtwerten oder durch ein Gutachten durch einen Immobiliensachverständigen erfolgen.
Was ist die degressive Abschreibung bei Immobilien?
Degressive Abschreibung ermöglicht es Eigentümern von neu gebauten oder im Jahr der Fertigstellung erworbenen Wohngebäuden, in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge steuerlich geltend zu machen.
Für Immobilien, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen hat, können jährlich 5% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben werden.
Gibt es Sonderabschreibungen für bestimmte Immobilien?
Ja, für denkmalgeschützte Immobilien und Gebäude in Sanierungsgebieten können erhöhte Abschreibungssätze in Anspruch genommen werden.
Beispielsweise können bei vermieteten Baudenkmälern die Sanierungskosten über 12 Jahre verteilt mit bis zu 100% abgeschrieben werden.
Was passiert mit der AfA bei Verkauf der Immobilie?
Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist unterliegen die erzielten Gewinne der Einkommensteuer.
Die zuvor in Anspruch genommenen Abschreibungen mindern dabei die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und erhöhen somit den zu versteuernden Gewinn.
Kann die AfA bei geerbten oder geschenkten Immobilien fortgeführt werden?
Ja, bei Erbschaft oder Schenkung tritt der neue Eigentümer in die AfA-Position des Vorgängers ein und kann die Abschreibung in gleicher Höhe und Restlaufzeit fortführen.
Wie beeinflussen Modernisierungen die AfA?
Modernisierungskosten können, sofern sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen, als Erhaltungsaufwand sofort in voller Höhe abgesetzt werden.
Überschreiten sie jedoch innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes, müssen sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden.
Was passiert, wenn der Abschreibungszeitraum vorbei ist?
Nach Ablauf des Abschreibungszeitraums können keine weiteren Abschreibungen geltend gemacht werden, da die steuerliche Berücksichtigung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschlossen ist.
Die Immobilie bleibt jedoch weiterhin im Vermögensbestand und kann Einnahmen generieren, die versteuert werden müssen. Laufende Kosten wie Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen können weiterhin als Werbungskosten abgesetzt werden.
Wird die Immobilie verkauft, können die Käufer die Immobilie erneut bis zu 50 Jahre von der AfA Gebrauch machen und steuerlich abschreiben.
