Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den §§ 17 – 20 ImmoWertV beschrieben. Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert einer Immobilie auf Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge (Mieten und Pachten) ermittelt. Sofern die Ertragsverhältnisse absehbar oder tatsächlich wesentlich von den marktüblichen Erträgen abweichen, sind diese im Rahmen des Verfahrens für die dies betreffende Periode zusätzlich zu berücksichtigen.
Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet, welcher um die anfallenden Bewirtschaftungskosten gemindert den Reinertrag darstellt, der für die Ermittlung des Ertragswerts heranzuziehen ist. Das Verfahren basiert auf der Idee, dass der verbleibende Reinertrag für den Grundstückseigentümer die Verzinsung des Grundstückswertes darstellt. Daher wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Zu beachten ist, dass der Reinertrag einer Immobilie bzw. eines bebauten Grundstücks den Ertrag für das Grundstück inklusive baulicher Anlagen darstellt und daher sowohl die Verzinsung des Grund und Bodens als auch für die baulichen Anlagen darstellt. Da Grund und Boden als unvergänglich bzw. nicht aufbrauchbar gelten, bauliche Anlagen aber einer wirtschaftlichen Abnutzung unterliegen, sind deren Werte getrennt voneinander zu ermitteln und bei der Berechnung des Ertragswerts entsprechend zu berücksichtigen.
Der Bodenwert ist folglich getrennt vom Wert der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dies geschieht vorrangig im Vergleichswertverfahren (vgl. §16 ImmoWertV), wobei grundsätzlich der Wert des Grundstücks zu ermitteln ist, den es hätte, wenn es unbebaut wäre. Aus dem sich hier ergebenden Bodenwert bildet sich mittels Multiplikation mit dem Liegenschaftszinssatz der Reinertragsanteil des Grund und Bodens, welcher vom Reinertrag des gesamten Grundstücks inklusive baulicher Anlangen abzuziehen ist und somit den Reinertragsanteil der baulichen Anlagen ergibt.
Der Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung des Reinertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt. Dies addiert zum Wert des Grund und Bodens bildet den vorläufigen Ertragswert.
Sofern das Bewertungsobjekt Besonderheiten aufweist, die im Rahmen der Ertragswertermittlung nicht berücksichtigt sind, bzw. die von vergleichbaren Grundstücken abweichen, sind diese bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu bewerten.
Das Ertragswertverfahren stellt auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Grundstücksreinerträge durch Verwendung des aus (statistisch ausgewerteten) Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich dar.
