Die Ehegattenschaukel ist ein bewährtes Modell zur Überschreibung von Immobilien zwischen Ehepartnern. Durch geschickte Gestaltung lässt sich die Steuerlast reduzieren. Ein Beispiel zeigt, wie diese Methode in der Praxis funktioniert und welche Risiken zu umgehen sind.
Was ist die Ehegattenschaukel?
Die Ehegattenschaukel erlaubt Ehepartnern durch die Übertragung einer Immobilie Steuern zu sparen. Da der Kaufpreis einer Immobilie über die Nutzungsdauer hinweg steuerlich abgeschrieben werden kann, ist das “Schaukeln” zwischen den Ehegatten eine legale Methode, um Abschreibungssätze zu erhöhen und die Immobilie im Familienbesitz zu behalten.
Wie funktioniert die Ehegattenschaukel?
Die Ehegattenschaukel funktioniert nur bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien. Durch den Kauf einer Immobilie kann die Investitionssumme über die Restnutzungsdauer hinweg im Rahmen der AfA (“Absetzung für Abnutzung”) von der Einkommenssteuer abgeschrieben werden.
Um die Spekulationsfrist zu wahren, kann die Ehegattenschaukel alle zehn Jahre durchgeführt werden. Vorteilhaft hierbei sind steigende Immobilienpreise. Durch eine aktualisierte B Bewertung beim Überschreiben der Immobilie erhöht sich auch der jährliche Abschreibungssatz. Vorteilhaft ist auch, dass bei Verträgen zwischen Ehepartnern keine Grunderwerbs- oder Spekulationssteuer anfallen.
Im Erbschafts- oder Schenkungsfall kann die Ehegattenschaukel auch bei privater Nutzung des Eigenheims helfen, steuerliche Freibeträge zu nutzen.
Beispielrechnung der Ehegattenschaukel
Das unten aufgeführte Beispiel einer Ehegattenschaukel geht von einer vermieteten Immobilie mit 4 Wohnungen von je 100m² aus dem Jahr 2005 aus.
Person A hat die Immobilie im Jahr 2015 für 200.000 Euro gekauft und vermietet sie seitdem für insgesamt 6.000 Euro im Monat. Seit dem Kauf konnte Person A über die AfA 2% des Kaufpreises jährlich von der Einkommenssteuer absetzen. In 2025 hat die Immobilie also einen Restbuchwert von 160.000 Euro.
Im Jahr 2025 macht Person A von der Ehegattenschaukel Gebrauch und verkauft die Immobilie zum aktuellen Marktwert an seinen Partner. Durch gestiegene Immobilienpreise liegt der Verkehrswert der Immobilie nun bei 400.000 Euro.
Wird noch davon ausgegangen, dass Person A seinem Ehepartner einen Verkäuferkredit gewährt, können nicht nur höhere Investitionskosten, sondern auch Kreditzinsen steuerlich geltend gemacht werden.
Die Ehegatten haben durch das Überschreiben der Immobilie im Rahmen der Ehegattenschaukel eine Steuerersparnis von 4.600 Euro.
Ehegattenschaukel Rechner
Voraussetzungen für die Ehegattenschaukel
Bei der Ehegattenschaukel darf die Immobilie nur einem Ehepartner gehören. Eine Immobilie, die im gemeinsamen Besitz ist, kann nicht “geschaukelt” werden.
Notariell beglaubigt, muss der Kaufpreis der Immobilie dem aktuellen Marktumfeld entsprechen. Auch ein möglicher Verkäuferkredit muss zu aktuell erhältlichen Konditionen vergeben werden. Künstliche Verteuerung oder Vergünstigung der Immobilie sollte vermieden werden.
Der Käufer muss außerdem die Immobilie aus eigenen Mitteln bezahlen können. Werden die Voraussetzungen der Ehegattenschaukel nicht eingehalten, besteht das Risiko der Feststellung eines Gestaltungsmissbrauchs seitens des Finanzamts.
Lohnt sich ein Kredit bei der Ehegattenschaukel?
Bei der Ehegattenschaukel kann sich ein Kredit und die damit einhergehenden Zinsen finanziell lohnen. Das liegt daran, dass nicht nur der Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Kreditzinsen als Werbungskosten von der Einkommenssteuer abgeschrieben werden können.
GbR als Vehikel für die Ehegattenschaukel
Um bei der Ehegattenschaukel die Notar- und Grundbuchkosten zu umgehen, kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen werden. Statt der Notarkosten in Höhe von 1,5% des Kaufpreises fallen bei der Übertragung von Anteilen einer GbR keine Kosten an.
Ehegattenschaukel mit Kindern und Familie
Die Ehegattenschaukel lässt sich nicht nur bei Ehepartnern anwenden, sondern greift im gleichen Umfang auch bei leiblichen Kindern, Eltern, Großeltern und Enkelkindern. Bei Verwandten in gerader Linie werden keine Grunderwerbsteuern fällig. Mit der Ehegattenschaukel lassen sich so auch die Schenkungssteuern vermeiden.
Jedoch gelten je nach Verwandtschaftsgrad verschiedene Freibeträge, die im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) festgelegt sind.
FAQ
Was sind die Vorteile einer Ehegattenschaukel?
Die Ehegattenschaukel hat den Vorteil, von höheren Marktpreisen zu profitieren und dadurch die Einkommenssteuerlast zu senken. Beim Schaukeln können sogar zusätzliche Kreditkosten als Werbungskosten geltend gemacht werden und so der Abschreibungssatz weiter erhöht werden.
Welche Nachteile hat die Ehegattenschaukel?
Die möglichen Nachteile bei der Ehegattenschaukel sind die zeitintensive vertragliche Durchführung, die entstehenden Einmalkosten und das Risiko der Feststellung eines Gestaltungsmissbrauchs durch das Finanzamt.
Ist die Ehegattenschaukel legal?
Ja, die Ehegattenschaukel ist legal. Sie sollte jedoch in einem gesetzlichen Rahmen mit ordentlichen vertraglichen Konditionen geschehen, die auch ein Dritter beanspruchen könnte.
Funktioniert die Ehegattenschaukel auch bei einer gemeinsamen Immobilie?
Nein, die Ehegattenschaukel funktioniert nur, wenn das Eigentumsrecht der Immobilie einem der beiden Ehepartnern gehört.
Ist ein Notar bei der Ehegattenschaukel notwendig?
Ja, bei der Ehegattenschaukel ist ein Notar für die Beglaubigung und Grundbuchänderung notwendig. Der Notar kann jedoch mittels einer GbR umgangen und die Notarkosten gespart werden.
